Location vide ou location meublée : comment faire le bon choix ?

Chaque année, des milliers de bailleurs se posent la même question : location meublée ou location vide ?

Sur le papier, le meublé semble plus rentable. Le vide, lui, rassure par sa stabilité. En 2023, le non-meublé représentait près de 4 0 % des baux signés. Quelles raisons se cachent derrière ces choix parfois contradictoires ?

Entre fiscalité, gestion et durée d’engagement, le débat reste plus complexe qu’il n’y paraît. Faisons le point pour vous aider à trancher.

Bail meublé vs bail vide : durée, préavis et résiliation

Le contrat de location meublée

Le bail meublé concerne un logement équipé de tout le mobilier nécessaire à une occupation normale par le locataire (literie, vaisselle, électroménager, etc.). Sa durée minimale est de 1 an, ou 9 mois sans renouvellement pour un étudiant. Le préavis pour le locataire est de 1 mois.

Cette souplesse est idéale pour répondre aux besoins de mobilité professionnelle ou pour capter la demande locative saisonnière. En revanche, elle implique une gestion plus active.

Le contrat de location vide

La location vide (ou location non meublée) obéit à un cadre plus long. Le bail classique dure 3 ans minimum, renouvelable tacitement. Le préavis est de 3 mois pour le locataire, sauf exception (zone tendue, perte d’emploi, etc.).

C’est donc un engagement plus stable, qui rassure certains propriétaires à la recherche d’une gestion simplifiée. Le taux de vacance locative est souvent plus faible sur le long terme, surtout dans les zones résidentielles.

Location meublée ou location vide : quelle est la tendance 2025 ?

En 2025, la location meublée continue de séduire en milieu urbain. De plus en plus de profils optent pour ce type de logement. Parmi eux :

• Les étudiants
• Les jeunes actifs
• Les employés en mobilité ou en mission

Un meublé est en effet prêt à vivre, facile à quitter. En métropole, cette formule répond à la demande d’un marché locatif tendu. Les bailleurs peuvent ainsi proposer des loyers plus élevés.

Cependant, le cadre réglementaire évolue. Certaines villes encadrent de plus en plus la location meublée, notamment celle de courte durée. La conjoncture immobilière actuelle (inflation, baisse du pouvoir d’achat et tension sur l’offre) pousse aussi de nombreux candidats vers la location vide, perçue comme plus accessible et plus durable.

Quel type de location choisir pour un meilleur retour sur investissement ?

Du point de vue du rendement locatif, la location meublée affiche souvent de meilleurs résultats bruts. Les loyers perçus y sont plus élevés. Cela s’accompagne néanmoins de coûts supplémentaires (achat et renouvellement du mobilier, entretien plus fréquent, etc.).

La location vide, quant à elle, offre une rentabilité plus linéaire. La gestion locative de ce type de bien est également plus stable.

D’un point de vue pratique :

• Le meublé permet d’optimiser la rentabilité nette à condition d’assurer une bonne rotation et un faible taux de vacance.
• Le vide favorise une gestion plus sereine, en misant sur l’engagement longue durée des locataire

Régime fiscal : quelle fiscalité pour la location meublée et non meublée ?

Le régime fiscal de la location vide

Les revenus tirés d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers. Deux options fiscales sont possibles :

• Le régime micro-foncier : si vos loyers annuels n’excèdent pas 15 000 €, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : vous pourrez déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) et imputer un déficit foncier (sous certaines conditions).

Le régime fiscal de la location meublée

Ici, les loyers sont déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). On trouve deux cas de figure :

• Le micro-BIC : si vos recettes sont inférieures à 77 700 €, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
• Le régime réel simplifié : il permet de déduire vos charges, mais surtout d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi l’assiette taxable.

Bon à savoir :

Le choix du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Professionnel) dépend de vos revenus et de votre situation. Il influence notamment l’imposition, la revente ou les charges sociales à prévoir.

Investisseur, retraité, expatrié… quel bail est fait pour vous ?

Investisseurs

Si votre priorité est la rentabilité nette et l’optimisation fiscale, la location meublée (au régime réel) reste la solution la plus avantageuse. Elle permet de réduire considérablement votre imposition et de mieux valoriser le bien concerné.

Propriétaires prudents

Vous privilégiez la stabilité et la tranquillité de gestion ? La location vide s’impose. Le bail est long, les changements de locataires sont rares, et la gestion s’en trouve allégée.

Jeunes bailleurs ou primo-investisseurs

Tout dépend de votre capacité à gérer et de votre disponibilité. Le meublé est plus exigeant, mais offre un bon rendement. Le vide est plus rassurant pour un premier investissement à distance. Il est également peu chronophage.

Pour rentabiliser sa résidence secondaire

Le meublé en moyenne durée (étudiants, professionnels en mission) est souvent la meilleure solution. Il vous permet de récupérer votre bien plus facilement, tout en générant des revenus intéressants.

Comment choisir entre location meublée et location vide : tableau comparatif

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• Choisir le bail le plus adapté à votre bien et à votre projet
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