Peut-on vendre un bien loué en bail mobilité à Ajaccio ?

Vous êtes propriétaire à Ajaccio et vous vous interrogez sur la possibilité de vendre un bien en bail mobilité ? Ce type de contrat, pensé pour la location meublée temporaire, présente des spécificités qu’il est important de connaître avant toute mise en vente. Durée courte, droit du locataire, cible particulière : faisons le point sur les opportunités de ce type à saisir dans le contexte ajaccien.

Rappel : qu’est-ce qu’un bail mobilité ?

Définition juridique selon la loi ELAN

Le bail mobilité est un contrat de location meublée introduit par la loi ELAN en 2018. Il s’adresse uniquement à certaines catégories de locataires, pour une occupation temporaire du logement. Certaines règles spécifiques le distinguent du bail classique.

Durée du bail

Ce type de bail est non renouvelable. Il est également limité à une durée de 1 à 10 mois maximum. Il peut être ajusté une seule fois en cours de contrat, sans jamais dépasser la limite des 10 mois. Au terme du bail, le locataire doit quitter le logement, sauf signature d’un nouveau bail sous un autre régime.

Public visé

Le bail mobilité est réservé à des locataires en mobilité professionnelle : 

•    Étudiants
•    Stagiaires
•    Apprentis
•    Personnes en formation
•    Individus en mission temporaire ou en engagement civique. 

Quelles sont les conditions légales pour vendre un bien en bail mobilité en Corse ?

Bonne nouvelle : il est tout à fait légal de vendre un logement loué en bail mobilité, y compris pendant la durée du contrat. Toutefois, la cession de bail n’interrompt pas les droits du locataire en place. L’acheteur devient simplement le nouveau bailleur jusqu’à la fin du bail.

Autre point important : le locataire n’a pas de droit de préemption. Et ce, contrairement aux locataires d’un logement vide loué depuis plus de deux ans. Il n’a donc pas à être informé en priorité, ce qui simplifie la transaction pour le vendeur. En revanche, le nouveau propriétaire doit respecter l’échéance du bail. Il ne peut donc pas demander la résiliation anticipée du bail mobilité, sauf en cas d’accord amiable avec le locataire.

Bon à savoir :
Le droit de préemption permet à une personne ou à un organisme d’acheter un bien immobilier en priorité, avant tout autre acheteur. Par exemple, un locataire peut être prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe. Le propriétaire doit alors lui proposer le bien en premier, avant de le vendre à quelqu’un d’autre. 

Quelles sont les obligations du propriétaire vendeur ?

En tant que propriétaire, vous devez fournir à l’acheteur toutes les informations liées à la location en cours :

•    Une copie du contrat de bail mobilité signé
•    L’état des lieux d’entrée
•    Les justificatifs de paiement de loyer
•    Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, etc.)

Vous êtes également tenu d’informer le locataire de la vente. Nous vous recommandons de le faire par lettre recommandée ou par remise en main propre contre signature.

Enfin, la fiscalité de la vente d’un logement loué reste identique à celle d’un logement vide : plus-value immobilière, durée de détention, exonérations éventuelles… Un conseil personnalisé reste néanmoins essentiel pour anticiper au mieux les impacts fiscaux.

Vaut-il mieux vendre en bail mobilité à un investisseur ou vendre libre d’occupation ?

Vendre à un investisseur : un atout pour la rentabilité locative

Un logement loué en bail mobilité représente une véritable opportunité pour les investisseurs. 
Le principal avantage est qu’il est déjà occupé, ce qui évite toute forme de vacance locative post-achat.

En tant que location meublée temporaire, le bien génère souvent un loyer plus élevé qu’une location nue classique. De plus, la présence d’un locataire en place constitue un gage de sécurité pour l’acheteur, qui peut ainsi viser une rentabilité immédiate. Ce constat s’impose en particulier dans les secteurs où le bail mobilité à Ajaccio est très recherché.

Vendre libre d’occupation : une option pour élargir la cible

À l’inverse, certains acheteurs préfèrent acquérir un bien libre de toute occupation. Cela concerne :

•    Les primo-accédants
•    Les familles souhaitant s’installer rapidement
•    Les acheteurs en résidence secondaire
•    Les promoteurs ou investisseurs ayant un autre projet d’aménagement

Dans ce cas, il faudra attendre la fin du bail mobilité avant de conclure la vente, sauf si le locataire accepte de quitter le logement plus tôt. Un bien vide peut parfois se valoriser plus facilement, notamment s’il a été rénové ou s’il se trouve dans un secteur très prisé.

Peut-on vendre au terme du bail ou entre deux locataires ?

La réponse est oui. Cela peut même être une stratégie intéressante. 

Vendre un bien entre deux contrats de bail mobilité permet tout d’abord d’éviter les contraintes liées aux droits du locataire. Le logement est également proposé vide au moment des visites, ce qui laisse à l’acheteur la liberté de choisir la suite. 

En revanche, une période sans locataire peut entraîner une baisse temporaire de rentabilité. C’est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par une agence immobilière ajaccienne pour bien planifier la mise en vente.

Quels sont les avantages (et les limites) d’une vente de bail mobilité à Ajaccio ?

Vendre un bien loué en bail mobilité à Ajaccio présente plusieurs avantages :

•    Vente possible à tout moment, sans formalité excessive
•    Pas de droit de préemption du locataire
•    Rentabilité attractive pour l’acheteur
•    Durée de bail courte facilitant la récupération du logement

Néanmoins, quelques limites sont à prendre en compte :

•    Nécessité de respecter la durée du bail en cours
•    Public d’investisseurs restreint si le logement n’est pas libre
•    Fiscalité à anticiper en fonction de la durée de détention et du régime LMNP/LMP

Pourquoi faire appel à une agence immobilière comme Max Immobilier pour ce type de vente ?

Vendre un logement loué en bail mobilité à Ajaccio demande une bonne connaissance du marché local et de ses acheteurs. Bonne nouvelle : l’équipe de Max Immobilier est à vos côtés tout au long du processus.

Notre expertise couvre les points suivants :

•    L’évaluation du rendement locatif
•    L’analyse du potentiel de revente
•    Le ciblage des acheteurs investisseurs
•    La gestion de la communication avec le locataire en place
•    La valorisation du bien (vide ou occupé)

Nous connaissons également parfaitement les quartiers dynamiques de la ville, les périodes de forte demande, et les profils d’acquéreurs sensibles à la location meublée temporaire. 

Et si vous échangiez avec l’un de nos conseillers pour étudier votre projet de vente ?