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Le vendredi 23 février 2018

Evolution des prix de l'immobilier ancien

Après deux années de croissance constante, la hausse des prix de l’immobilier ancien français a récemment subi un léger ralentissement. Tendance de fond ou épiphénomène ? L’avenir seul nous le dira. Nous vous livrons ici une analyse détaillée sur la base des données du mois de décembre.

Evolution des prix de l'immobilier ancien

Après deux années de croissance constante, la hausse des prix de l’immobilier ancien français a récemment subi un léger ralentissement. Tendance de fond ou épiphénomène ? L’avenir seul nous le dira. Nous vous livrons ici une analyse détaillée sur la base des données du mois de décembre.

Quelles sont les évolutions des prix de l'ancien en 2017 ?

Poussé par une croissance de 2,4 % sur un an, le marché de l’immobilier ancien n’avait jamais atteint un tel niveau d’activité. Après un début exercice exceptionnel, ponctué par des mois de janvier, février et mars d’une rare qualité, ces résultats ont cependant de quoi décevoir.

Dès la fin du printemps, en réponse à cette hausse des prix que l’amélioration des conditions de crédit ne pouvait plus compenser, le marché entama son ralentissement. Les mois d’automne et d’hiver vinrent ponctuer cet atterrissage en douceur. En décembre, l’augmentation des prix sur le marché de l’immobilier ancien n’atteignit ainsi que difficilement le seuil des 0.5 % au cours des 3 derniers mois, soit une chute de 1,1 % par rapport à l’année précédente.

Les maisons et les appartements, deux situations distinctes

Avec un recul des prix de -1,2 % sur les 3 derniers mois, le marché des maisons anciennes est particulièrement touché par le phénomène. Rappelons qu’en 2016, à la même période, les prix signés au cours des 3 derniers mois augmentaient alors légèrement, pour atteindre une croissante satisfaisante de + 0.3 %.
Sur le marché des appartements, le manque de vitalité du marché de l’ancien se fait également ressentir, même s’il ne se traduit pas encore par une inversion de la courbe des prix (+ 1,5 % en décembre 2017, contre + 2,4 % à la même période en 2016).

Ce ralentissement du marché vient d'ailleurs confirmer cette grande tendance entamée dès le dernier trimestre de 2017. Après avoir atteint le taux 4.7 % sur un an en septembre dernier, le rythme de la hausse s’est abaissé à 4.3 % sur l’ensemble de l'année. Dans ce domaine-là, le marché des appartements (+ 4,7 %) s’en sort également mieux que celui des maisons (+ 3,6 %).

Des résultats mitigés dans les grandes villes françaises

L’affaissement de la hausse des prix sur le marché de l’ancien touche particulièrement les villes de plus de 100 000 habitants. Si Bordeaux (+10 % en un an) et Brest ont su tirer leur épingle du jeu, près d’un quart des villes ont constaté un recul des prix de vente. Pour près d’un autre quart de ces villes, l’augmentation fut marginale et inférieure au revenu disponible des ménages.

Dans de nombreuses agglomérations du contour méditerranéen, le rythme de la hausse a souvent ralenti, et parfois de façon notable.

Quelles seront les tendances du marché en 2018 ?

Même s’il s’apparente davantage à un « soft landing » qu’aux « hard landings » consécutifs à la crise financière de 2009 et au contrecoup de la suppression du PTZ dans l’ancien en 2012, le ralentissement du marché de l’ancien semble parti pour durer.

Selon Michel Mouillard, professeur d’Économie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger , « la plupart des indicateurs de conjoncture convergent en effet pour décrire des marchés qui demain seront moins vaillants qu’hier » (lien https://www.journaldelagence.com/1149428-surperformance-atterrissage-marche-de-lancien-michel-mouillart-professeur-deconomie-frics).

La suppression des aides personnelles en faveur de l’accession, les bouleversements rencontrés par le PTZ et la dynamique de la production de crédits pourraient ainsi engendrer un recul de l’ordre de 10 % des offres acceptées pour l’année 2018.
Ces données devront bien entendu être prises en compte pour quiconque souhaiterait investir, louer ou vendre prochainement sur le marché de l’ancien.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Malgré le ralentissement programmé de la hausse des prix, l’investissement dans l’immobilier ancien constitue malgré tout très souvent une solution plus efficace qu’un investissement dans le neuf.

Situés en plein centre-ville, les logements anciens bénéficient d’une situation géographique idéale, là où la demande est la plus élevée.
Plus abordable, l’ancien s’acquiert avec un prix au mètre carré moins élevé que le neuf, en moyenne inférieur de 20 à 30 %. Un investissement dans l’ancien offre ainsi un rendement locatif certain, avec une vacance locative faible et certains avantages fiscaux.

Déductibles des revenus fonciers via le déficit-foncier, les travaux de rénovation constituent enfin une opportunité unique pour créer une forte plus-value, défiscaliser et pérenniser votre bien immobilier.

 

 

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