L’estimation immobilière consiste à une évaluation faite de la valeur d’un bien par un professionnel de l’immobilier. Ce dernier consacre du temps et des ressources à ce travail, préalable indispensable d’une vente réussie, c’est-à-dire une transaction au juste prix et dans les meilleurs délais.
Réalisée par un notaire, un consultant ou une agence immobilière, l’estimation implique nécessairement un coût pour le vendeur et comprend différents éléments techniques : visites, rédaction de compte-rendu, étude du marché, évaluation des prestations du bien…
Si vous comptez vendre votre bien immobilier par vos soins, il est vivement recommandé de payer une estimation immobilière par un professionnel afin de trouver un acheteur rapidement et au juste prix.
Une estimation immobilière coûte entre 200€ et 400€ en moyenne. Le prix d’une telle mission dépend de la taille du bien, de l’emplacement géographique et le niveau d’expertise.
Le coût s’explique par les éléments suivants :
• Les frais de déplacement
• L’expertise du professionnel
• Le temps de visite
• L’étude du marché (prix au m2, prix des biens en vente…)
• La rédaction du compte-rendu
En plus du temps passé, le professionnel de l’estimation immobilière devra faire appel à des bases de données de ventes et d’historique de vente souvent payantes. Ces frais sont donc répercutés sur le coût d’une estimation immobilière. Les sources de données immobilières restent bien souvent inaccessibles pour les particuliers – ce qui rend difficile une juste évaluation du bien.
Certaines agences immobilières offrent l’estimation immobilière en cas de signature d’un mandat de vente – les frais de ce travail seront compris dans les honoraires lors de la vente du bien.
L’évaluation du juste prix d’un bien immobilier consiste à apporter des décotes et des surcotes en fonction de plusieurs critères. Cela permettra de fixer un prix de manière objective. Ainsi, le vendeur ne surévalue pas ou ne sous-estime pas sa maison ou son appartement.
Le professionnel de l’estimation se rend sur place pour visiter le bien et juger des caractéristiques du logement. Ces éléments objectifs sont nombreux :
• La superficie de la maison ou de l’appartement
• Le nombre de chambres
• Les prestations et les équipements
• L’état du logement (nécessité de faire des travaux ou non…)
• L’orientation, la vue, la luminosité
• La date de construction (les logements neufs ou récents sont plus chers que l’ancien)
Ses caractéristiques feront évoluer le prix à la hausse ou à la baisse. Il convient également d’identifier « les plus » de l’appartement comme la présence d’un extérieur, d’un jardin, d’une piscine, d’un garage ou même d’une cave. Ces éléments se valorisent à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Pour les appartements, il est également intéressant d’évaluer les caractéristiques de la copropriété, comme le prolongement de votre bien. En effet, les parties communes et les prestations de la copropriété tout comme son état peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre bien immobilier.
La valeur d’un bien immobilier ne se limite pas aux caractéristiques intrinsèques du logement (et de la copropriété pour un appartement). Certains quartiers sont plus ou moins côtés que d’autres, pourtant proches, voire limitrophes. En effet, la réputation d’une zone, son attractivité, ses équipements publics, ses commerces et son développement auront un impact positif ou négatif pour la valeur du bien.
Ainsi, un bien dans un quartier résidentiel, proche des transports, d’espaces verts et de commerces de proximité, sera plus cher qu’un bien avec les mêmes caractéristiques mais un environnement moins agréable.
Le professionnel de l’estimation immobilière devra donc s’informer sur le quartier, les projets de développement et son attractivité afin d’appliquer une décote ou une surcote pour une évaluation plus juste. Si certains critères de l’environnement d’un appartement peuvent être rédhibitoires pour bon nombre d’acheteurs.
Le prix d’un bien immobilier varie toujours autour de l’équilibre entre l’offre et la demande. Il convient donc de s’intéresser aux autres annonces de maisons ou d’appartements à vendre avec des caractéristiques similaires et dans le même secteur.
L’historique des ventes récentes sert aussi d’indicateur sur la valeur immobilière d’un bien. En effet, se limiter aux annonces immobilières à proximité ne suffit pas pour deux raisons :
• Une grande partie des transactions ne font jamais l’objet d’une annonce avant d’être réalisées
• Le prix de mise en vente n’est pas le prix final de la transaction. Les prix avant négociation pourraient pousser à augmenter le prix d’un bien sans que cela soit justifié.
Les professionnels de l’immobilier disposent d’outils permettant de l’ensemble des transactions récentes et le prix de la transaction dans un secteur géographique donné. Ces données sont essentielles à une bonne évaluation.
Vous l’aurez compris, les estimations immobilières restent une opération délicate qui exigent un regard objectif, des ressources et des données relatives au marché immobilier. Le principal enjeu est de déterminer la valeur réelle d’un bien.
• Vendre rapidement son logement : un bien surévalué ne suscitera probablement pas l’intérêt des acheteurs. Il restera longtemps en vente et les acheteurs pourraient se méfier de voir votre bien toujours en vente après plusieurs mois.
• Faciliter la vente : L’estimation d’un bien répond également à des obligations légales ainsi qu’aux questions que pourraient poser des acheteurs potentiels. Le professionnel de l’immobilier connait les questions et les obligations et y répondra dès l’évaluation de la maison ou de l’appartement.
• Obtenir le meilleur prix : le professionnel de l’immobilier cherche à obtenir le meilleur prix et rapidement. Son intérêt converge avec celui du vendeur. Par l’estimation du bien, il pourra mettre en avant tous les atouts pour valoriser le bien sur des critères objectifs.
• Limiter les négociations : en apportant des arguments sur les atouts de l’appartement ou de la maison, l’estimation immobilière permet de justifier le coût et la marge de négociations sera moindre.
• Gagner du temps : l’estimation immobilière prend du temps pour les non-initiés : recherche d’autres biens similaires, prix du marché, analyse du logement…
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