Publié Le mardi 10 novembre 2026
Les prix du neuf vont-ils baisser ? Les promoteurs vont-ils casser leurs prix pour écouler leurs programmes ? Faut-il profiter du nouveau dispositif fiscal ? Ces questions reviennent chaque semaine à l'agence. Pour y répondre sans parti pris, nous avons repris les permis de construire de la commune, les ventes enregistrées par les notaires, l'évolution du coût de la construction et les nouvelles règles fiscales.
Le marché du neuf encaisse deux secousses qui se cumulent.
La première touche les acheteurs. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, était de 3,32 % en septembre 2026 selon la Banque de France (chiffre provisoire), contre 3,09 % un an plus tôt. Les taux ne baissent donc plus, ils remontent légèrement. Pour un acheteur, chaque dixième de point se traduit par une capacité d'emprunt un peu plus faible.
La seconde touche les promoteurs. L'index du bâtiment BT01, tous corps d'état, publié par l'INSEE, est passé de 114,4 en janvier 2021 à 139,4 en août 2026. Construire coûte environ 22 % de plus qu'il y a cinq ans et demi.
S'y ajoute la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Pendant plus d'un an, les investisseurs particuliers, qui achetaient une bonne part des logements neufs, n'ont plus disposé d'aucun dispositif fiscal dédié à la location nue dans le neuf.
D'un côté, des acheteurs qui empruntent plus cher ; de l'autre, un logement qui coûte plus cher à produire. Dans l'ancien, ce décalage se règle en partie à la négociation. Dans le neuf, la marge est étroite : le prix de vente doit couvrir le terrain, la construction et le financement de l'opération.
La base nationale des permis de construire (Sitadel, ministère de la Transition écologique) permet de suivre la commune d'Ajaccio année par année.
| Période | Logements autorisés à Ajaccio | Moyenne par an |
| 2015 à 2019 | 4 431 | 886 |
| 2021 à 2025 | 1 357 | 271 |
Il faut lire ce tableau avec une précaution. La période 2015-2019 compte trois très grandes opérations, autorisées pour 929, 794 et 354 logements. Même en les mettant de côté, la moyenne de 2015-2019 reste de 471 logements par an, soit nettement plus que les 271 de ces cinq dernières années. Le recul dépasse donc 40 % à opérations comparables.
Autre enseignement : depuis 2021, aucun permis délivré à Ajaccio n'a dépassé 140 logements. Les grands programmes ont disparu du paysage. Près de 90 % des logements autorisés entre 2021 et 2025 sont des appartements.
L'année 2024 a connu un rebond, avec 452 logements autorisés, puis 337 en 2025. Ces derniers chiffres peuvent encore être légèrement révisés, la base intégrant certains dossiers avec retard.
Ce ralentissement ne tient pas seulement à la conjoncture. Ajaccio est une ville prise entre la mer et la montagne, et les terrains constructibles bien situés y sont rares. Quand le crédit se resserre et que les coûts montent, les projets les moins solides sont abandonnés en premier. Ceux qui aboutissent sont, le plus souvent, ceux qui disposent d'un emplacement difficile à reproduire.
Les ventes de logements neufs enregistrées chez les notaires sont trop peu nombreuses à Ajaccio pour en tirer un prix médian fiable. Les ventes d'appartements anciens, beaucoup plus nombreuses, donnent en revanche un repère solide.
D'après la base officielle des ventes immobilières (DVF, DGFiP), le prix médian des appartements anciens vendus à Ajaccio est passé de 3 449 €/m² en 2021 à 3 792 €/m² en 2025, soit une hausse d'environ 10 %. Sur la même période, le nombre de ventes d'appartements retenues dans notre calcul est passé de 908 à 705. Il se vend moins, mais les prix ont continué de progresser, parce que l'offre reste limitée.
Pour le neuf, la logique est encore plus nette. Un promoteur ne peut pas vendre durablement sous son prix de revient, et ce prix de revient a augmenté. Des gestes commerciaux existent (frais de notaire offerts, parking inclus, prestations améliorées), mais il serait imprudent de compter sur une baisse franche des prix affichés.
Sur le terrain, nous le constatons tous les jours : entre deux appartements neufs, la différence de valeur se joue d'abord sur l'adresse et la vue, puis sur l'exposition, la terrasse et le stationnement. Ce sont aussi ces critères qui protègent la valeur au moment de revendre.
notre baromètre du marché du Grand Ajaccio
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif dit « Jeanbrun », aussi appelé statut du bailleur privé ou « Relance logement », a pris le relais du Pinel sous une forme différente. Ce n'est plus une réduction d'impôt : le propriétaire déduit chaque année de ses loyers une fraction du prix du logement, au titre de l'amortissement.
Pour un logement neuf, les règles en vigueur en novembre 2026 figurent à l'article 31 du Code général des impôts :
- Appartements seulement. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.
- Calendrier. L'acte d'achat doit être signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En vente sur plan, le contrat de réservation ne suffit pas : c'est la date de l'acte chez le notaire qui compte.
- Location nue, en résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Pas de meublé, pas de location saisonnière, et pas de location à un membre du foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. La location doit commencer dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'achat.
- Loyers et ressources plafonnés. En location intermédiaire, la loi renvoie aux plafonds de loyer et de ressources de l'ancien Pinel ; des plafonds plus bas s'appliquent en location sociale ou très sociale.
- Amortissement de 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en très sociale. Il se calcule sur le prix d'achat hors frais, diminué de 20 % au titre du terrain.
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins la moitié des loyers relève de la location sociale ou très sociale. Ce plafond est commun avec le volet du dispositif consacré à l'ancien rénové.
Un calcul simple aide à cibler le bon bien. En location intermédiaire, l'amortissement atteint son plafond de 8 000 € pour un prix d'achat d'environ 285 700 € hors frais (8 000 € divisés par 3,5 %, puis par 80 %). Au-delà, la part du prix qui dépasse ne donne aucun avantage supplémentaire. D'après ce que nous voyons sur les programmes proposés à Ajaccio, ce seuil correspond plutôt à un deux ou trois pièces qu'à un grand appartement avec vue mer.
Le Jeanbrun convient donc à un investisseur qui veut louer à l'année, sur la durée, un appartement de taille moyenne bien placé. Celui qui vise la location saisonnière ou un bien de prestige devra regarder ailleurs. Avant de s'engager, le calcul se fait avec son notaire ou son conseiller fiscal : l'option est irrévocable, et l'avantage est repris si l'engagement n'est pas tenu, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Ces règles peuvent encore évoluer avec la loi de finances pour 2027, en cours de discussion. Nous mettrons cet article à jour si elles changent.
Si vous achetez pour y vivre, gardez en tête que le neuf est rare à Ajaccio, et devrait le rester. Comparez-le avec un appartement ancien de qualité en regardant de près le diagnostic de performance énergétique et les travaux votés ou à prévoir dans la copropriété. Un ancien rénové, bien exposé et bien placé, offre parfois un meilleur rapport qualité-prix.
Pour un investissement locatif, le Jeanbrun rouvre la porte du neuf, avec ses contraintes. Visez un appartement dont le prix reste proche du seuil d'environ 285 700 €, dans un secteur où la demande de location à l'année est solide : centre-ville, abords des pôles d'emploi, quartiers bien desservis (Rentabilité locative à Ajaccio).
Et si vous pensez attendre une baisse, mesurez le pari. Avec moins de logements autorisés et des coûts qui augmentent encore, l'offre neuve des prochaines années risque d'être plus réduite qu'aujourd'hui. À Ajaccio, c'est l'emplacement qui fait la valeur, bien plus que le calendrier d'achat.
nos programmes neufs à Ajaccio
sources :
- Sitadel : https://www.data.gouv.fr/datasets/liste-des-permis-de-construire-et-autres-autorisations-durbanisme
- Banque de France : https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2026-09
- Légifrance, article 31 du CGI : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045765730
Illustration :
Les Jardins de la Viva : https://www.maximmobilier.fr/article-2706-les_jardins_de_la_viva_programme_neuf_a_porticcio.html
Une baisse franche nous paraît peu probable. Le coût de la construction a augmenté d'environ 22 % depuis début 2021 selon l'index BT01 de l'INSEE, le terrain constructible reste rare et le nombre de logements autorisés a nettement reculé. Des gestes commerciaux restent possibles.
Entre 2021 et 2025, 271 logements en moyenne par an, contre 886 par an entre 2015 et 2019, période marquée par trois très grandes opérations, d'après la base Sitadel du ministère de la Transition écologique. Près de 90 % sont des appartements.
Non, d'après le texte en vigueur en novembre 2026. Le dispositif est réservé aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.
Non. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, avec des loyers et des ressources plafonnés.
Le dispositif concerne les actes d'achat signés jusqu'au 31 décembre 2028.
source: meilleursagents.com
Nos derniers articles
12 octobre
Location Ajaccio : nouvelles règles pour les propriétaires bailleurs en 2026
- Article écrit par :
Yves MENASSE
Dernières annonces
Contactez MAXIMMOBILIER
