Baromètre immobilier du Grand Ajaccio — octobre 2026

Par Yves MENASSE, directeur de MAX IMMOBILIER, agence immobilière à Ajaccio · 8 octobre 2026

Le marché du Grand Ajaccio s'est ajusté par les volumes, pas par les prix. En 2025, les appartements d'Ajaccio se sont vendus à 3 792 €/m² en prix médian, un niveau quasi inchangé depuis 2023, tandis que le prix médian d'une maison sur la rive sud du golfe a reculé de 15 % en deux ans. Depuis l'été 2026, nous constatons sur le terrain des délais qui s'allongent et des négociations plus fortes, surtout sur les biens de gamme moyenne ; le haut de gamme, lui, reste peu touché.

2025 en chiffres officiels

En 2025, environ 1 100 logements ont été vendus à Ajaccio, dans le reste de l'agglomération et sur la rive sud du golfe : 19 % de plus qu'en 2024, mais encore 18 % de moins qu'en 2021. Les acquéreurs sont revenus en 2025, sans tirer les prix vers le haut.

Les maisons ont corrigé après le pic de 2023 : sur la rive sud, le prix médian d'une maison est passé de 733 000 € en 2023 à 624 000 € en 2025. Les appartements d'Ajaccio, eux, n'ont gagné que 1,6 % en deux ans.

Sur la rive sud, les appartements vendus sont souvent de petites surfaces de résidences à Porticcio, ce qui élève mécaniquement leur prix au m² (5 658 € en médiane) : ce chiffre se lit avec prudence.

Le haut de gamme résiste, la gamme moyenne recule

Au-delà de 500 000 €, le nombre de ventes n'a pas bougé depuis 2021. En dessous, il a perdu un cinquième de son volume.

Sur la gamme moyenne, entre 250 000 et 500 000 €, le prix médian au m² s'érode aussi légèrement : 4 359 € en 2023, 4 195 € en 2025, soit -4 %. Les acquéreurs de ces biens achètent le plus souvent à crédit : ce sont eux que la remontée des taux et la baisse du pouvoir d'achat touchent le plus.

Le haut de gamme obéit à une autre logique. Les acquéreurs y financent davantage sur leurs fonds propres, et l'offre de villas de qualité reste rare dans le golfe. Les volumes en témoignent : ils sont restés stables sur cinq ans.

Depuis l'été 2026 : ce que nous constatons sur le terrain

Les chiffres officiels s'arrêtent au 31 décembre 2025. Pour l'année en cours, notre meilleur indicateur reste ce que nous vivons chaque jour en agence.

Depuis environ un trimestre, les délais de vente s'allongent et les négociations se creusent. Les acquéreurs sont toujours là, mais ils comparent davantage, prennent leur temps et font des offres plus basses qu'il y a un an. Le mouvement touche d'abord les biens de gamme moyenne : leurs acheteurs sont ceux que la hausse des taux, l'inquiétude face à l'avenir et la baisse du pouvoir d'achat freinent le plus. Sur les biens d'exception, nous ne constatons pas de changement notable.

Conséquence directe : les propriétaires sont plus difficiles à convaincre, car l'écart entre le prix espéré et le prix signé s'est élargi. Notre constat est simple. Les vendeurs qui ajustent leur prix dès la mise en vente sont ceux qui signent, et à des conditions encore satisfaisantes. Attendre expose à une négociation plus forte, et à un délai plus long.

Le contexte national

Ce que nous observons à Ajaccio rejoint les signaux nationaux de la rentrée 2026.

Le crédit renchérit. Début septembre 2026, le taux moyen d'un emprunt sur 20 ans atteignait 3,40 % hors assurance, selon le courtier Meilleurtaux, qui anticipe une poursuite de la hausse d'ici la fin de l'année (Meilleurtaux, 2 septembre 2026).

Les avant-contrats reculent. Dans le réseau Foncia, les compromis signés ont baissé de 18 % au troisième trimestre 2026 par rapport à 2025, les prix de 4 %, et les annulations de compromis ont progressé de 19 % (Immo Matin, 1er octobre 2026).

Les notaires voient les prix fléchir. Dans l'enquête menée par immonot auprès des notaires entre juin et août 2026, 60 % d'entre eux constatent une baisse des prix, contre 52 % au printemps, et aucun n'anticipe de hausse pour l'automne (MySweetImmo, 2 septembre 2026).

Vos questions, nos réponses

Les prix de l'immobilier baissent-ils à Ajaccio ?

Pas uniformément. Les ventes enregistrées en 2025 montrent des appartements stables à Ajaccio, autour de 3 800 €/m² en médiane, et des maisons en recul dans le reste du golfe. Depuis l'été 2026, la négociation s'est accentuée, surtout sur les biens de gamme moyenne.

Est-ce encore le moment de vendre ?

Oui, à condition de fixer le bon prix dès le départ. Les acquéreurs sont présents mais sélectifs : un bien bien placé au prix du marché trouve preneur, un bien surévalué s'enlise et finit souvent vendu moins cher, et plus tard.

Comment fixer le bon prix de vente ?

En partant des ventes réellement signées dans votre secteur, et non des prix affichés. C'est le rôle d'une estimation professionnelle : confronter votre bien aux comparables récents, rue par rue.

Faut-il attendre pour acheter ?

Attendre une baisse importante est un pari, alors que les taux de crédit remontent. Le contexte actuel offre surtout aux acquéreurs prêts à s'engager une marge de négociation réelle sur les biens de gamme moyenne.

Les biens haut de gamme sont-ils touchés ?

Peu. Le nombre de ventes au-delà de 500 000 € est resté stable depuis 2021, et nous ne constatons pas de changement notable sur ce segment depuis l'été.

Méthode et sources

Les chiffres 2021-2025 proviennent de la base publique des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la Direction générale des finances publiques (DVF géolocalisées, data.gouv.fr), dans sa version disponible au 3 octobre 2026, qui couvre les ventes signées jusqu'au 31 décembre 2025.

Nous avons retenu les ventes d'un seul logement (appartement ou maison), hors ventes sur plan, et écarté les valeurs aberrantes (moins de 500 €/m² ou plus de 25 000 €/m²). Les prix sont des médianes : la moitié des ventes se situe au-dessus, la moitié en dessous. Les secteurs regroupent les communes suivantes.

La lecture du terrain reflète l'activité de MAX IMMOBILIER depuis l'été 2026. Ce baromètre sera mis à jour dès la publication des ventes du premier semestre 2026 dans la base DVF.