Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations

Vendre un bien immobilier à Ajaccio, c'est souvent réaliser une plus-value — le marché local ayant fortement progressé ces dernières années. Mais ce gain n'est pas toujours net d'impôt. Comprendre comment se calcule la plus-value immobilière, quels abattements s'appliquent et dans quels cas on est exonéré permet d'anticiper le montant réellement perçu. MAX IMMOBILIER, agence à Ajaccio depuis plus de 40 ans, fait le point pour 2026.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d'un bien, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Elle concerne les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains — mais pas la résidence principale, qui bénéficie d'une exonération totale.

Le calcul ne se limite pas à « prix de vente moins prix d'achat ». Le prix d'acquisition peut être majoré :

• des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) : forfait de 7,5 % du prix d'achat si vous ne justifiez pas les frais réels ;
• des travaux (construction, agrandissement, amélioration) : forfait de 15 % du prix d'achat pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif à fournir.

Ces majorations réduisent la plus-value imposable, donc l'impôt. À l'inverse, le prix de vente peut être diminué des frais liés à la cession (mainlevée d'hypothèque, diagnostics obligatoires, honoraires d'agence à la charge du vendeur).

Comment se calcule l'impôt sur la plus-value en 2026 ?

Une fois la plus-value brute déterminée, elle est imposée à deux niveaux :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette. Mais avant d'appliquer ces taux, on déduit un abattement pour durée de détention : plus vous avez conservé le bien longtemps, moins vous payez. Point important : cet abattement n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Barème en vigueur en 2026. La durée de détention se calcule de date à date à partir de l'acte authentique d'achat.

Concrètement : un bien détenu 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à la 30e année. Au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (hors terrains à bâtir). C'est le notaire chargé de la vente qui calcule l'ensemble et prélève l'impôt directement le jour de la signature.

L'exonération reine : la résidence principale

C'est le cas le plus fréquent et le plus avantageux. La vente de votre résidence principale — le logement que vous occupez effectivement au moment de la vente — est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Que vous l'ayez achetée il y a 3 ans ou 20 ans, le gain est net d'impôt.

La condition essentielle : le bien doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. Un logement loué ou laissé vacant depuis longtemps ne remplit pas ce critère.

Les autres cas d'exonération

Au-delà de la résidence principale et de la durée de détention, d'autres situations ouvrent droit à exonération :

• la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions (notamment le remploi du prix pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois) ;
• la vente par une personne titulaire d'une carte d'invalidité ou résidant en établissement médico-social, sous conditions de ressources ;
• les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € ;
• certains cas liés à une expropriation ou à un divorce.

La fiscalité évoluant régulièrement, il est prudent de vérifier les règles en vigueur au moment précis de la vente. Le notaire et votre agence restent vos meilleurs interlocuteurs.

Plus-value et marché ajaccien : notre analyse

À Ajaccio, la forte progression des prix ces dernières années rend la question de la plus-value particulièrement concrète. Un bien acheté il y a dix ou quinze ans peut avoir pris une valeur considérable — un gain réel, mais dont une part revient au fisc si le bien n'est pas la résidence principale.

Deux réflexes utiles avant de vendre. D'abord, rassembler les justificatifs de travaux : ils majorent le prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Ensuite, anticiper le rôle de la durée de détention : dans certains cas, décaler une vente de quelques mois peut faire franchir un palier d'abattement et alléger sensiblement l'impôt. Une estimation précise du bien est le point de départ : elle permet de projeter le gain et sa fiscalité.

Si vous vendez pour réinvestir dans le locatif, la fiscalité de la revente est à mettre en regard du rendement locatif attendu sur votre prochain bien : c'est l'ensemble du cycle achat-détention-revente qui détermine la rentabilité réelle d'un investissement.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % pour un bien détenu plus de 5 ans). On applique ensuite un abattement pour durée de détention, puis les taux d'imposition. Le notaire effectue le calcul le jour de la vente.

Quel est le taux d'imposition de la plus-value en 2026 ?

Le taux global est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués sur la plus-value nette après abattements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir).

Après combien d'années est-on exonéré de plus-value ?

L'exonération est progressive : totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Avant 6 ans, aucun abattement ne s'applique. Au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.

La vente de la résidence principale est-elle taxable ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. La seule condition est que le bien soit votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.

Les travaux réduisent-ils la plus-value imposable ?

Oui. Les travaux de construction, agrandissement ou amélioration majorent le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value imposable. Vous pouvez déduire les montants réels sur justificatifs, ou appliquer un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation précise, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseiller fiscal.

Yves Menassé
Fondateur et dirigeant du GROUPE MAX IMMOBILIER — agent immobilier à Ajaccio depuis plus de 40 ans