Réparations locatives : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?

La répartition des réparations est l'une des premières sources de tension dans une location. Bonne nouvelle : la loi est précise. La loi du 6 juillet 1989 pose le principe, et le décret n°87-712 du 26 août 1987 énumère la liste des réparations dites « locatives », à la charge du locataire. Ce mémo, destiné à nos locataires, résume l'essentiel — sans jargon.

Le principe : entretien courant contre grosses réparations

Tout repose sur une distinction :

• Le locataire assure l'entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations liées à l'usage normal des lieux.
• Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la mise aux normes et tout ce qui touche à la structure ou aux équipements majeurs du logement.

Et surtout, une exception capitale : le locataire n'est jamais tenu des réparations causées par la vétusté (l'usure normale liée au temps), une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Une moquette simplement défraîchie après des années d'occupation, par exemple, relève de la vétusté : c'est au propriétaire de la renouveler, pas au locataire.

Ce qui est à la charge du locataire : la liste concrète

Voici, poste par poste, les principales réparations locatives prévues par le décret de 1987 :

Cette liste n'est pas limitative : le bail peut préciser l'entretien d'équipements supplémentaires. En revanche, aucune charge non prévue par les textes ne peut vous être imposée.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Le bailleur doit délivrer un logement décent et le maintenir en état. Sont à sa charge, notamment :

• Les grosses réparations : toiture, charpente, murs, façade, gros œuvre.
• Le remplacement des équipements majeurs en fin de vie : chaudière, ballon d'eau chaude, fenêtres, volets.
• La mise aux normes de l'électricité ou de la plomberie.
• Tout ce qui découle de la vétusté, d'une malfaçon ou d'un vice de construction.
• Le curage de la fosse septique (le locataire n'en assure que la vidange courante).
• L'installation initiale du détecteur de fumée (son entretien / remplacement des piles relève ensuite du locataire).

La vétusté : la notion qui règle la plupart des litiges

La vétusté est définie par le décret du 30 mars 2016 comme l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal. C'est elle qui tranche la plupart des désaccords à la sortie : si une usure résulte simplement du temps qui passe, elle est pour le propriétaire ; si elle résulte d'une négligence ou d'une dégradation, elle est pour le locataire. Notre conseil : demandez qu'une grille de vétusté soit annexée au bail — elle objective l'usure admissible selon l'ancienneté et évite bien des discussions.

L'état des lieux : votre meilleure protection

L'état des lieux d'entrée et de sortie est la pièce maîtresse. Quelques repères utiles :

• Il doit être établi avec soin et contradictoirement. À défaut d'état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état.
• Vous disposez de 10 jours après l'état des lieux d'entrée pour demander à le compléter (et du premier mois de chauffe pour signaler un problème de chauffage).
• Un locataire entrant n'a jamais à assumer les réparations qu'un précédent occupant aurait dû faire, si elles figurent à l'état des lieux d'entrée.
• À la sortie, le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes justifiées correspondant à de véritables réparations locatives non effectuées.

Comment MAX IMMOBILIER gère la relation au quotidien

Notre Pôle Gestion Location a justement pour rôle d'éviter ces litiges : états des lieux rigoureux, grille de vétusté annexée au bail, arbitrage clair entre ce qui relève du locataire et du propriétaire, et gestion des sinistres (dégât des eaux, etc.). En cas de doute sur une réparation, nos locataires comme nos propriétaires ont un interlocuteur unique qui tranche selon les textes — pas selon l'humeur du moment. C'est tout l'intérêt d'une gestion locative professionnelle.

Questions fréquentes

Qui doit entretenir la chaudière, locataire ou propriétaire ?

L'entretien annuel courant de la chaudière individuelle est à la charge du locataire (sauf clause contraire du bail). En revanche, le remplacement de la chaudière en fin de vie ou une panne liée à la vétusté relèvent du propriétaire.

La peinture défraîchie est-elle à ma charge en tant que locataire ?

Non, si elle est simplement défraîchie par le temps : cela relève de la vétusté, donc du propriétaire. En revanche, des dégradations (trous nombreux, taches importantes, murs abîmés par négligence) peuvent vous être imputées.

Que peut-on retenir sur mon dépôt de garantie ?

Uniquement des sommes justifiées correspondant à des réparations locatives non effectuées ou à des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie (par comparaison avec celui d'entrée). L'usure normale ne peut jamais être retenue.

Quelle loi fixe les réparations à ma charge ?

La loi du 6 juillet 1989 pose le principe, et le décret n°87-712 du 26 août 1987 énumère la liste détaillée des réparations locatives. La vétusté est encadrée par le décret du 30 mars 2016.

Ce mémo est fourni à titre indicatif. En cas de litige, seuls les textes en vigueur et, le cas échéant, la commission départementale de conciliation ou le juge font foi.