Hausse des taux d'intérêt : quel impact pour l'immobilier ?

Si le taux d’intérêt immobilier était historiquement bas en 2020 et en 2021, il augmente de manière exponentielle depuis le 1er trimestre 2022. Cette forte augmentation s’explique par des indicateurs macro-économiques et des mécanismes financiers complexes à l’échelle mondiale. Si les meilleurs taux de crédit descendaient sous les 0,7% en septembre 2021, ils ne font que flirter avec les 1,6% en septembre 2022. Le taux moyen d’intérêt rend donc plus rares les transactions, car le coût d’emprunt immobilier augmente. MAX IMMOBILIER, agence immobilière à Ajaccio, décrypte l’impact concret de la hausse des taux d’intérêt sur le marché immobilier.

POURQUOI LES TAUX D’INTERET S’ENVOLENT ?

Le comité monétaire de la FED (FOMC) et surtout la Banque Centrale Européenne (BCE) ont pris la décision forte d’augmenter leurs taux directeurs de 0,75% - un record pour l’entité européenne créée en 1998. Cette politique est motivée par l’inflation, qui s’explique elle-même par la reprise post-COVID, la guerre en Ukraine et la crise énergétique. Une augmentation des taux directeurs vise à stabiliser l’inflation dans la zone euro.

EXCLUSION DE CERTAINS ACHETEURS DU MARCHE IMMOBILIER

En se rapprochant du taux d’usure, le taux d’intérêt en hausse écarte automatiquement des acheteurs d’un projet immobilier. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un prêt. Avant le 1er octobre 2022, le taux d’usure était de 2,60 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de dix à vingt ans et de 2,57 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de vingt ans et plus. Le taux d’intérêt moyen s’approche dangereusement du taux d’usure, ce qui rend impossible bon nombre d’emprunts. De plus, le Haut Conseil de Stabilité Financière conserve des conditions d’emprunt drastiques pour éviter les défauts de remboursement :

• Taux d’endettement limité à 35% des revenus nets d’un acheteur
• Durée de remboursement de 25 ans maximum

UNE CAPACITE D’EMPRUNT EN BAISSE

En 2022, le taux de refus de crédit s’élève à 45% - un chiffre incroyablement élevé et principalement dû au taux d’usure. Cependant, en mettant de côté cette raison, la hausse des taux limite donc la capacité d’emprunt immobilier. Une plus grande partie du budget de l’acheteur va dans le remboursement de l’emprunt.

Certains acheteurs n’auront d’autres choix que de négocier plus âprement le prix d’un bien immobilier, réduire la surface recherchée ou encore chercher dans un secteur moins côté. Concrètement, entre 2021 et 2022, la capacité d’emprunt moyenne a baissé de 10 000€.

STABILISATION DES PRIX DE L’IMMOBILIER

Pour résumer, la demande sur le marché immobilier est en baisse, car un certain nombre d’acheteurs n’ont plus accès au crédit immobilier à cause du taux d’usure. Dans la même dynamique, la capacité d’emprunt des acheteurs baisse à cause des taux d’intérêt en hausse. Ainsi, alors qu’il était en très forte augmentation depuis plus de 10 ans (+17% en Corse-du-Sud par exemple), le prix de l’immobilier pourrait se stabiliser ou la hausse pourrait être moindre dans les prochains mois.