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En France, le logement est en crise. Selon les sources, il manque entre 500 000 et 1 million de logements pour satisfaire les besoins. Or, seulement 300 000 à 400 000 logements sont construits chaque année. Le déficit se creuse un peu plus au fil des ans, avec les effets pervers qui en découlent, notamment une hausse irrépressible des prix de l'ancien depuis de nombreuses années. En moins de quinze ans, les prix de l'ancien ont quasiment augmenté de 150 %. Les loyers n'ont pas non plus été épargnés, bien que grimpant beaucoup plus modérément (+ 30 %) au regard des prix de l'immobilier. Dans le même temps, les revenus n'ont pas progressé au même rythme et le parcours résidentiel est en panne : les locataires du parc HLM s'accrochent à leur logement, sachant qu'ils n'ont pas les moyens d'aller dans le locatif privé et encore moins de devenir propriétaires, ce qui bloque l'accès au logement social des nouvelles générations de ménages modestes. Bref, le mal-logement ne fait que progresser. Et, de ce point de vue, le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre est alarmant. Entre ceux qui n'ont pas de domicile fixe, ceux lui ne sont pas logés décemment, ceux qui ne parviennent plus à payer normalement leur loyer ou ceux qui n'assument plus leurs charges, ce sont 10 millions de Français qui souffriraient du mal-logement en 2012. Il y a donc urgence à agir. Un sondage réalisé par TNS Sofres fait d'ailleurs ressortir que 82 % des Français (locataires et propriétaires) estiment difficile de trouver un logement et que 84 % d'entre eux jugent l'action des responsables politiques insuffisante.

Un marché immobilier en panne

Pour ne rien arranger, les dernières mesures de l'ancien gouvernement (la suppression du PTZ+ dans l'ancien et la baisse des avantages fiscaux du Scellier avant sa disparition à la fin de l'année), ont eu des répercussions dramatiques sur le marché immobilier. « La chute des ventes réalisées par les promoteurs est de 25 % au premier trimestre 2012 par rapport au même trimestre en 2011 et de 39 % par rapport aux trois premiers mois de 2010 », souligne Marc Pigeon, président de la FPI. Toutes les régions sont frappées par ce repli sévère des transactions. En Île-de-France, les ventes ont chuté de 21 % au premier trimestre 2012 et plus encore dans la plupart des grandes métropoles régionales. Les ventes aux investisseurs, qui représentaient plus de la moitié des transactions ces dernières années, ont plongé de 60 %. Le marché subit un grave retournement qui ne pourra être enrayé que si des mesures d'urgence sont prises.

Agir sur l'ensemble de la chaîne du logement

Résoudre la crise du logement nécessite d'agir sur l'ensemble de la chaîne, sur tous les types d'habitat, neuf ou ancien, locatif social ou libre, accession à la propriété ou investissement locatif. Tous les acteurs du logement ont bien conscience du risque de déconnexion croissante qui existe entre l'offre et la demande. À défaut d'agir, le déséquilibre risque de s'amplifier et de conduire à un blocage du marché immobilier. Pour restaurer la fluidité résidentielle, il faut construire massivement, permettre à l'ensemble des Français de se loger dans des conditions normales et favoriser ainsi le bien-vivre ensemble. De nombreux défis attendent le nouveau président de la République. Nous avons interrogé dix grands promoteurs sur les mesures à prendre pour tenter de résoudre la crise du logement, faciliter l'accession à la propriété et l'investissement locatif. Voici leurs propositions dont nous avons extrait celles qui nous semblent les plus emblématiques.

François Bertière, président de Bouygues Immobilier

Alain Dinin, président de Nexity

Jean-Philippe Bourgade, président de Bowfonds Marignan Immobilier

Michel Gostoli, président d'Eiffage Immobilier

Christian de Gournay, président de Cogedim

Barbara Koreniouguine, présidente de la promotion immobilière chez BNP Paribas Real Estate

Serge Grzybowski, président-directeur général d'Idace

Christian Rolloy, président de Promogim

Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad

Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier

 

10 propositions pour résorber la crise du logement

 

1 - Faire un moratoire sur les réglementations techniques	Il faut arrêter d’empiler les normes et travailler avec une règlementation stable pour construire moins cher. Voir l'interview de Christian de Gournay
2 - Augmenter l’offre foncière	Il n’y a pas assez de terrains constructibles, les collectivités locales bloquant en outre les opérations en ne respectant pas les plafonds de densité prévus dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme). Voir l'interview de Guy Nafilyan
3 - Accélérer les procédures d’instruction des recours contentieux contre les permis de construire	Les recours se sont multipliés ces dernières années avec beaucoup de dossiers sans fondement qui retardent les projets de construction. Il faut mettre en place une procédure rapide de traitement des recours. Voir l'interview deBarbara Koreniouguine
4 - Faire participer les investisseurs au financement de la construction	Le besoin en logements ne peut être financé par la seule ressource publique, il faut inciter les investisseurs institutionnels et privés à participer. Voir l'interview d'Alain Dinin
5 - Créer de nouveaux quartiers, des villes nouvelles	Développer de nouveaux quartiers et de nouvelles villes permettra de diminuer la pression sur les prix. Voir l'interview de Christian Rolloy
6 - Réduire le coût du foncier	Les collectivités publiques et leurs sociétés d’économie mixte peuvent donner l’exemple en déterminant dans leurs appels d’offre un prix fixe pour la charge foncière, avec en contrepartie un engagement du promoteur à vendre à un prix maîtrisé un produit respectant une charte de qualité. Voir l'interview de Christian de Gournay
7 - Augmenter la production de logements dans les zones tendues	D’importantes disparités existent entre les zones denses (Île-de- France, PACA..) et moins denses. En favorisant la hausse des prix, ces disparités aggravent les conséquences d’une production déjà insuffisante. Voir l'interview de Barbara Koreniouguine
8 - Assouplir les règles d’urbanisme	Faciliter la délivrance des permis de construire et limiter les recours des tiers. Voir l'interview de Serge Grzybowski
9 - Inverser la logique d’imposition des plus-values sur les terrains à bâtir	Pénaliser la détention de terrains constructibles non bâtis : mettre en place une taxation progressive avec la durée de détention. Voir l'interview de François Bertière
10 - Limiter le nombre de parkings par logement	Généraliser la règle d’un seul parking par logement et ne plus imposer trois places pour des logements de 4 et 5 pièces. Chaque place de parking souterrain coûte entre 15 000 et 25 000 euros. Voir l'interview de Christian de Gournay

5 propositions pour favoriser l'accession à la propriété

 

11 - Maintenir le PTZ+ et améliorer les conditions de remboursement	Favoriser les prêts à taux zéro, solvabiliser les acquéreurs auprès des banques par une assurance plus souple, inciter les banques à prêter. Voir l'interview de  Olivier de la Roussière
12 - Créer un prêt d’apport logement (PAL) à 0%	Cette aide constituerait un véritable apport personnel. Voir l'interview d'Alain Dinin
13 - Imposer dès le départ des quotas de logements sociaux dans les opérations immobilières	Si l’on veut redonner du pouvoir d’achat immobilier et favoriser l’accession à la propriété, il faut maîtriser financièrement le processus de production. L’idée serait d’instaurer des règles dès la recherche foncière pour sécuriser des prix abordables sur des logements destinés aux primo-accédants. Voir l'interview de Jean-Philippe Bourgade
14 - Favoriser les VEFA sociales	Les sociétés HLM doivent favoriser les Ventes en état futur d’achèvement développées par les promoteurs. Voir l'interview de Michel Gostoli
15 - Produire du foncier à prix maîtrisés	Les collectivités et les aménageurs vendent leurs terrains au plus offrant pour équilibrer leurs opérations d’aménagement. Elles doivent proposer aux promoteurs privés des charges foncières modestes et les assortir d’un prix de vente maîtrisé. Voir l'interview de Michel Gostoli

 

5 propositions pour l'investissement locatif

 

16 - Proposer un nouveau dispositif dans les zones tendues	Cet investissement locatif serait centré uniquement sur les zones où les besoins en logements sont importants (Île-de-France, PACA...). Voir l'interview de Guy Nafilyan
17 - Un investissement locatif encore plus social	Il s’agirait de mettre en place des contraintes plus fortes sur les loyers plafonds. En contrepartie, l’investisseur pourrait bénéficier d’une réduction d’impôts plus grande. Voir l'interview de Barbara Koreniouguine
18 - Créer un régime de société civile d’investissement locatif	Comme une société personnelle mais avec un statut fiscal comparable à celui d’une entreprise. Voir l'interview de Christian Rolloy
19 - TVA à taux réduit de 7 %	Cette disposition pour les investisseurs serait étendue dans les zones ANRU sous conditions. Voir l'interview de Christian de Gournay
20 - Créer un statut du bailleur privé	Un dispositif avec encadrement des revenus et des loyers et un engagement pour une durée d’au moins quinze ans. Voir l'interview de François Bertière

Colette Sabarly © Explorimmoneuf.com