Tout ce qu'il faut savoir sur la GUL

La GUL, qu’est-ce que c’est ?

La Garantie universelle des loyers (GUL) protégera, d’ici au 1^er janvier 2016, les propriétaires privés des impayés pendant une durée de 18 mois, pour un montant plafonné au loyer médian du quartier, lui-même déterminé par les observatoires locaux qui se créent peu à peu. Contrairement à ce qu’avait demandé la Ministre Cécile Duflot, sa mise en place ne sera pas automatique. En décembre dernier, les députés ont en effet réduit la portée de cette mesure, désormais facultative. Les bailleurs pourront préférer le recours à la caution en cochant une case dédiée dans le futur bail.

Qui la financera ?

Le coût de la GUL est difficile à évaluer : le gouvernement parle de 420 millions d’euros tandis que l’opposition cite plutôt 700 millions voire un milliard d’euros… La vérité se trouve certainement entre les deux. Au départ, Cécile Duflot souhaitait prélever 1 % des loyers pour financer cette mesure. C’est finalement le fonds d’Action Logement auquel cotisent les entreprises de plus de 20 salariés, qui va devoir passer à la caisse. "Ce qui est présenté comme une mesure gratuite est finalement financée par l’argent des entreprises et des contribuables", rappelle François Gagnon, président d’Era France.

Comment les propriétaires seront-ils remboursés ?

La question reste aujourd’hui sans réponse. "Les démarches que les propriétaires devront effectuer en cas de loyers impayés n’ont pas encore été précisées", précise François Gagnon. Les premières pistes proposées par le gouvernement s’annoncent toutefois "beaucoup trop complexes", d’après lui. Si les discussions se soldent par une lourdeur administrative, le risque est que les candidats investisseurs se découragent "et que les propriétaires décident de vendre leurs biens ou de les laisser vides", souligne-t-il.

Quel sera son impact sur le marché locatif ?

En créant la GUL, l’objectif du gouvernement était de remettre des biens sur le marché locatif français, en particulier dans les zones tendues, et de réduire les inégalités face à l’accès au logement. Mais pour de nombreux professionnels de l’immobilier, la GUL va déséquilibrer davantage les rapports entre bailleurs et locataires. D’après François Gagnon, "les locataires seront incités à ne pas payer leur loyer puisqu’ils se sentiront protégés et, puisqu’ils ont le choix, les propriétaires continueront de privilégier ceux qui ont une caution", estime-t-il.

Et pour les agents immobiliers ?

Avec la GUL, les professionnels de l’immobilier devront davantage accompagner les locataires et les bailleurs, d’ores et déjà perdus parmi les nouvelles mesures. La bonne nouvelle, c’est donc que leur expertise sera valorisée aux yeux des particuliers. La mauvaise, c’est que certains agents n’auront d’autre choix que d’abandonner la gestion locative, d’après François Gagnon. "La GUL va requérir plus de temps alors que les honoraires des agents vont être réduits. Pour les petites structures habituées à gérer 50 lots en location, le calcul va être vite fait", conclut-il.