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Transactions immobilières en France en mai 2010 : fragilité derrière la flambée ?
L’envolé des transactions en 2010 est spectaculaire mais les deux derniers mois envoient un message bien plus négatif. Difficile encore de parler d’inversion de tendance mais le risque d’une correction sur le marché immobilier français augmente.
Après une période de net rebond, les transactions immobilières* en France ont continué à corriger à la baisse en mai. Le mouvement est particulièrement net pour les ventes de logements neufs (cf. graphique). Alors, il ne faut pas sur interpréter ce signal, car la série est assez volatile. Toutefois, le recul est net et incite à la prudence (-4,5 % en mai pour le neuf – cumul 3 mois - et -2,9 % pour l’ancien).
Il n’en reste pas moins que l’évolution du marché immobilier en France a été sur les derniers trimestres très positive. Comme le montre le graphique ci-dessous, pour les ventes de logements anciens, les transactions progressent de 60,3 % sur un an en avril 2010 (cumulé 3 mois), contre 46,4 % au mois d’avril. Il s’agit là d’un record. Certes il est en grande partie lié à un « effet de base » (arrêt cardiaque de fin 2008 et début 2009 pour les transactions), mais il n’en reste pas moins que la reprise a été forte. Idem pour les ventes de logements neufs, où les transactions progressent de 32,5 % en mai 2010 (+27,4 % en avril ; cumul 3 mois).
Il n’en reste pas moins que l’évolution du marché immobilier en France a été sur les derniers trimestres très positive. Comme le montre le graphique ci-dessous, pour les ventes de logements anciens, les transactions progressent de 60,3 % sur un an en avril 2010 (cumulé 3 mois), contre 46,4 % au mois d’avril. Il s’agit là d’un record. Certes il est en grande partie lié à un « effet de base » (arrêt cardiaque de fin 2008 et début 2009 pour les transactions), mais il n’en reste pas moins que la reprise a été forte. Idem pour les ventes de logements neufs, où les transactions progressent de 32,5 % en mai 2010 (+27,4 % en avril ; cumul 3 mois).
Cette évolution paraît même trop positive. En effet, les fondamentaux du côté des acheteurs sont toujours dégradés avec une solvabilité affectée par l’augmentation passé du chômage et la faible création d’emplois en France, et des salaires atones. De plus, le soutien apporté par les incitations fiscales (type Scellier et autres exonérations) et la baisse des taux d’intérêt s’estompent désormais.
Ainsi, le marché ne pourra compter dans les trimestres à venir que sur un « appétence » pour l’immobilier en tant que placement (marchés financiers toujours trop risqués). Comme, les ménages disposent d’un bas de laine bien garnis (taux d’épargne des ménages en France fin 2009 : 15,9 % du revenu disponible), il faut bien le placer quelque part. L’achat immobilier a, dans ce contexte, une logique. Mais ce mouvement paraît transitoire, la reprise de la hausse des prix immobilier en France ayant stabilisé le marché sur un niveau de valorisation déconnecté des fondamentaux. Le risque d’une correction sur le marché immobilier au second semestre 2010 gagne en probabilité (risque ne veut pas dire certitude !).
* Les données reprises ici portent sur les droits de mutations en France (neuf : taxe d’hypothèques ; ancien : taxe normale). L’assiette est reconstruite par la CGEDD. Il s’agit du montant (nombre multiplié par prix). Ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché immobilier en France.
Ainsi, le marché ne pourra compter dans les trimestres à venir que sur un « appétence » pour l’immobilier en tant que placement (marchés financiers toujours trop risqués). Comme, les ménages disposent d’un bas de laine bien garnis (taux d’épargne des ménages en France fin 2009 : 15,9 % du revenu disponible), il faut bien le placer quelque part. L’achat immobilier a, dans ce contexte, une logique. Mais ce mouvement paraît transitoire, la reprise de la hausse des prix immobilier en France ayant stabilisé le marché sur un niveau de valorisation déconnecté des fondamentaux. Le risque d’une correction sur le marché immobilier au second semestre 2010 gagne en probabilité (risque ne veut pas dire certitude !).
* Les données reprises ici portent sur les droits de mutations en France (neuf : taxe d’hypothèques ; ancien : taxe normale). L’assiette est reconstruite par la CGEDD. Il s’agit du montant (nombre multiplié par prix). Ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché immobilier en France.
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