Les transactions immobilières* en Corse sont toujours sur une trajectoire ascendante. La progression est impressionnante depuis que le marché immobilier corse est reparti, c'est-à-dire mi-2009. En octobre, le montant des ventes de logements (neufs + anciens) est revenu à 1 024,1 millions € (cumul 12 mois), en hausse de 20,6 % sur un an. En ce sens, la récession immobilière en Corse de 2008-2009 a été effacée en moins d’un an.

Les transactions immobilières ont bénéficié de la reprise à la fois des ventes logements anciens et des ventes de logements neufs. Dans le premier cas, les transactions en octobre progressent de 21,9 % (à 741,5 millions €). Dans le deuxième cas, la hausse atteint 17,3 % (à 282,6 millions €). Au niveau des départements, on a désormais les mêmes tendances au sud et au nord, même si la Corse-du-Sud se distingue par un dynamisme un peu plus marqué du côté des transactions de logements anciens.

En croisant les données issues des statistiques de crédits immobiliers (+12 % sur un an à l’automne 2010) et celles sur le montant des transactions, il est possible d’estimer (attention on parle bien ici d’estimation) la répartition entre acheteurs domestiques et étrangers pour les logements.

Autour de 40 % des transactions semblent le fait de ménages résidents en Corse (incluant les achats de résidences secondaires par ces derniers). Les acheteurs extérieurs « pèsent » donc de façon très vraisemblable, plus de la moitié du marché immobilier corse. Une estimation plus faible que celle donnée lors de la première journée des assises du foncier (1 achat sur 5 par un résident). Mais, une estimation fondée sur les noms de famille paraît fragile !

En tout cas, l’ensemble des données illustrent à la fois la forte demande immobilière de la part des résidents et de la part des acheteurs extérieurs. La concurrence rude sur le marché entraîne logiquement des hausses de prix (progression supérieure à 10 % au T2 2010 dans le neuf et l’ancien).

Nous persistons à considérer ce qui se passe actuellement comme la formation d’une bulle. La déconnexion des prix avec la réalité socio-économique, l’endettement en croissance rapide des ménages et la pression issue de la demande extérieure rappellent l’Espagne dans les années 2000 ! Ce pays s’en mord les doigts aujourd’hui.

* : Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données sur les droits de mutations ici, reprennent les montants des transactions enregistrées par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions et le prix moyen auquel elles sont faites. On n’a que le produit des deux. Toutefois, ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantier. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.