NOTES DE CONJONCTURE IMMOBILIERE JUILLET 2010

JUILLET 2010
Note de conjoncture immobilière des Notaires de France / n°8 - juillet 2010
Pour l’ancien
Il convient de distinguer l’Ile-de-France de la province.
En Ile de France et en particulier à Paris intra muros, le prix des
appartements devrait continuer de croître. Il en résulterait à Paris
qu’à fin 2010 le niveau de prix serait supérieur à celui de fin 2008
(6 500 r le m2), car nous constatons une grande homogénéité
dans cette évolution quel que soit la taille ou la localisation des
appartements.
Pour les maisons où les budgets moyens sont plus importants nous
constatons également la même homogénéité, mais à l’inverse
des appartements, si la hausse des prix devait se poursuivre,
elle ne devrait probablement pas permettre d’atteindre le point
culminant de fin 2008 accusant actuellement un retard moyen
sur l’évolution des prix de moins 10 %.
En province, la hausse des prix et des volumes devait se poursuivre
mais deux fois moins vite qu’à Paris car ce marché se caractérise par
une absence d’homogénéité dans le temps et dans l’espace. Les outils
mis en place par le notariat (base des avant-contrats) le confirme sur
les 6 derniers mois de l’année et il continuera à en être ainsi d’ici à la fin
2010. Cependant, globalement les prix continueront à croître ; mais cela
cachera de grandes disparités, certaines villes ayant une évolution des
prix voisine de zéro voir négative alors que d’autres devraient voir
une évolution des prix de l’ordre de 5 à 6 % (Cf page 2).
La variation des prix dans les principales grandes villes a eu
lieu dés le premier trimestre de cette année, alors que dans les
villes moyennes il a fallu attendre le second trimestre, certaines
préfectures attendent toujours un marché plus dynamique pour
retrouver l’activité des années antérieures.
Pour la France entière, le volume annuel des biens immobiliers
vendus dans l’ancien, sera bien supérieur à 600 000 ventes
contrairement à ce que nous annoncions au printemps et devrait
avoisiner au vu des volumes de ces dernières semaines le chiffre
de 700 000 ventes identique à celui de 2008. Cette croissance ne
devrait pas permettre de retrouver les volumes atteints dans les
années 2000 à 2007 qui étaient de plus de 800 000 ventes.
Pour le neuf
Bien que les professionnels de ce marché constatent une progression
de 3% des permis de construire au premier trimestre 2010,
l’évolution du marché dépendra à la fois de l’impact des nouvelles
mesures attendues pour l’accession à la propriété mais également
à l’obligation d’investir dans des immeubles aux normes BBC afin
de bénéficier d’un avantage fiscal majoré en investissement locatif.
Analyse
Le marché de l’ancien :
En cette fin du premier semestre 2010, le Notariat constate grâce
aux indices calculés en partenariat avec l’INSEE que le marché
immobilier résidentiel ancien a retrouvé une activité d’avant la crise
même si les volumes ne sont pas encore ceux des meilleures années.
Au plan national, les indices d’évolution des prix sont les suivants :
Alors qu’au dernier trimestre 2009, l’évolution des prix en variation
sur un an était encore négative tant pour les appartements que les
maisons, au premier trimestre 2010 le marché s’est redressé et
les prix de ces deux types de logements anciens passent à la
hausse au plan national.
Après la chute vertigineuse des volumes à laquelle nous avons
assisté à partir de septembre 2008, nous pouvions être inquiets
sur les délais nécessaires au retour à une reprise d’activité du
marché immobilier ancien, d’autant plus que l’indice de confiance
des ménages s’est à nouveau dégradé au mois de mai dernier
-1,2% par rapport au mois d’avril (source Insee).
Mais deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché
immobilier, le premier de nature conjoncturelle, des taux
d’intérêts historiquement bas ; le second de nature structurelle,

le manque de logement en France par rapport à la demande
nettement marqué dans plusieurs grandes villes et régions
notamment à Paris et en l’Ile de France. Par ailleurs dans des
périodes économiques et sociales troublées, l’immobilier pour
une majorité de français reste une valeur refuge. Ces éléments
permettent ainsi de voir les volumes de transaction repartir à la
hausse (cf page 4) et les prix se redresser mais de manière assez
contrastée d’un département à l’autre, voire très contrastée
d’une grande ville à l’autre reflétant ainsi la différence de
dynamisme tant économique que démographique.
Sur un an (T1 2009/T1 2010) pour les appartements, la Charente
Maritime, l’Hérault, les Landes, la Sarthe, l’Yonne et les Vosges
ont vu les prix augmenter, alors que dans l’Eure et Loir, la
Moselle, la Haute-Vienne, les Hautes Pyrénées et la Réunion les
prix continuent à baisser.
Sur la même période pour les maisons, l’Aveyron, la Corse du
Sud, et la Meuse ont constaté une augmentation de prix, alors que
dans une grande majorité de départements et plus spécialement
la Haute Loire et ceux de la périphérie du Massif Central, l’Indre, la
Moselle, le Gers, la Saône et Loire et la Charente les prix baissent.
Le marché du neuf :
Le volume des ventes de neuf en collectif au premier trimestre 2010
continue à augmenter par rapport au 1er trimestre 2009 mais de
manière moins importante qu’en comparaison avec le quatrième
trimestre 2009. Les mises en vente ont doublé dans les régions de
Lyon, Lille, Toulouse et l’Ile de France. Le prix du m2 du logement
collectif au 1er trimestre 2010 a augmenté de 6,80 % soit un prix
moyen à 3 392 euros (source FNPC). Cette évolution étant très
variable entre régions comme on peut le constater en page 3 de
la présente note.
Nous pouvons constater une progression des accédants à la
propriété dans le neuf liée au succès des dispositifs d’aide
(Pass Foncier et TVA à 5,5 % en zone ANRU) bien que la part des
investisseurs reste toujours importante (63 % env.).
Par contre les acquéreurs de grands logements sont moins
demandeurs de surface habitable eu égard au nombre de pièces
certainement pour compenser l’augmentation des prix et améliorer
leur solvabilité. Quant aux studios leur surface augmentent
mais vraisemblablement pour des raisons uniquement liées à la
réglementation sur l’accessibilité.
Prix moyen au m2 des appartements anciens
Période du 1er janvier 2010 au 31 mars 2010
Prix moyen de vente des maisons anciennes
Période du 1er janvier 2010 au 31 mars 2010
Evolution annuelle du prix de vente 0 % et plus entre - 10 % et 0 % - 10 % et moins
ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes)
Source Bases immobilières des Notaires de France (Les prix en Île-de-France sont une valorisation des
indices notaires–INSEE 1er trimestre 2010). Les prix indiqués ont été calculés sur un volume médian de
40 transactions par ville et par trimestre.
Amiens 143 500 €
Rouen 3,2 % 155 000 €
Reims 195 000 € 2,7 %
Lille 162 000 € 5,9 %
Brest 158 000 € ns
Nantes 206 000 € -1,9 %
Limoges 125 000 € -11,3 %
Poitiers 147 000 € -2%
Bordeaux 220 000 € 6,5 %
Toulouse 240 000 € 2,1 %
Montpellier 275 000 € 5,8 %
Marseille / Aix-en-Provence 287 000 € -1,5 %
Orléans 184 500 € 2,5 %
Toulon 316 000 € -1,9 %
Dijon 215 600 € 10 %
La Réunion 185 000 € ns
Evolution annuelle du prix au m2 0 % et plus
entre - 5 % et 0 % - 5 % et moins
ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes)
Source Bases immobilières des Notaires de France (Les prix en Île-de-France sont une valorisation des
indices notaires–INSEE 1er trimestre 2010). Hors Ile-de-France, les prix ont été calculés sur un volume
médian de 150 transactions par ville et par trimestre.

France : L’indice des prix des logements anciens France
entière est calculé par les Notaires de France en partenariat
avec l’INSEE. Cet indice est publié trimestriellement et
utilise la méthode des prix hédoniques. Les données sont
issues des actes de ventes transmis par les Notaires.
États-Unis : L’indice FHFA établi par la Federal Housing
Finance Agency, organisme dépendant du gouvernement
américain, mesure l’évolution du prix des maisons individuelles
à partir d’un échantillon de prêts hypothécaires.
Il utilise la méthode des ventes répétées.
Royaume-Uni :
L’indice DCLG est l’indice officiel
du prix des logements publié par
le gouvernement britannique, à
partir d’un échantillon de prêts
hypothécaires. Il utilise la méthode
des prix hédoniques.
Prix du m² du logement neuf au 1 er trimestre 2010 (appartements)

Les indices sur le logement
Note de conjoncture immobilière des Notaires de France / n°8 - juillet 2010
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales,
indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA,
R.Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau,
Bureau of Labor Statistics, UK DCLG, UK National Statistics.
Graphique téléchargeable sur :
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

Nous avons souhaité mettre en comparaison les données
départementales des droits de mutation sur le premier
semestre des années 2008, 2009 et 2010 afin de mieux
comprendre l’incidence de la crise survenue en septembre
2008. Les droits de mutation incluant à la fois les prix de
vente servant de base à la fiscalité des ventes immobilières
mais également les volumes de transaction sont également
un indicateur du marché immobilier intéressant à surveiller
venant compléter les indices de prix calculés par les notaires
de France et l’Insee.


Alors qu’en 2008, l évolution des droits de mutation commençait
à devenir contrastée, en corrélation avec l’importante
évolution des prix constatée depuis plusieurs années dans
les départements, la carte du premier semestre 2009 illustre
l’effondrement total du marché et ce de manière uniforme
sur l’ensemble du territoire, départements ultra marin
compris.


La reprise du marché au début 2010 à la différence de
la chute de 2009 n’est pas uniforme. Les départements
souffrant de conditions économiques difficiles et cumulant
pour certains l’absence d’infrastructure continue à attendre
une amélioration du marché. C’est le cas au Centre-Ouest
de la France de Laval à Aurillac, mais également pour un
certain nombre de départements de l’Est à l’exception de
l’Yonne et de la Côte d’ Or.
L’analyse du deuxième semestre de ces mêmes années vous
sera présentée dans un prochain numéro et complétera
cette information.