Début 2010, le niveau de stress immobilier est reparti à la hausse en Corse. Notre indicateur de stress immobilier mesure la capacité d’achat pour un logement d’un ménage moyen résidant en Corse. Au T1 2010, un prêt sur 15 ans et faiblement pour un prêt à 30 ans, l’indice a nettement progressé (cf. graphique ci-contre).

Cette hausse est due principalement à la remontée des prix pour les logements neufs dans l’île. Nous utilisons les prix dans le neuf car il n’existe pas de source fiable dans l’ancien, mais les différentes mesures disponibles montrent que les prix bougent globalement dans le même sens pour les logements neufs et anciens.

Globalement, le stress immobilier est plus de 30 % plus élevé début 2010 qu’au début de la décennie 2000 et le reflux du stress par rapport au pic de fin 2007 est resté faible (-10 %).

Concernant les capacités d’achat dans le neuf, un salaire moyen permettait d’acheter (prêt 30 ans et apport de 10 %) 33,5 m² au 4e trimestre de cette année, contre 34,2 m² au trimestre précédent et 45,6 m² début 2000. Pour un SMIC, la capacité d’achat tombe à 24,6 m², après 25,1 m² (30,1 m² début 2000).

Ainsi, conformément à ce que nous écrivions en mars dernier, le mouvement de baisse du stress observé depuis 2007 est désormais terminé car les baisses de taux d’intérêt sont désormais presque stoppées et les prix qui étaient restés stables repartent à la hausse.
 

Concernant les principaux déterminants du stress on peut faire les remarques suivantes. Les taux d’intérêt à 15 ans (proche 3,2 %) et à 30 ans (proche de 4 %) sont déjà très bas. Une nouvelle baisse implique que les taux d’État sur lesquels ils s’appuient (taux des obligations publiques françaises à 15 et 30 ans) baissent aussi. Or, ceci impliquerait un régime déflationniste. Si l’on ne croit pas à la déflation généralisée alors les taux ne baisseront plus. Mais si l’on croit que l’Europe va rentrer en déflation, alors c’est positif pour les ménages car cela va diminuer leur stress via des intérêts moins lourds du fait de la baisse des taux. Mais qui dit déflation dit baisse de salaire. On perd donc dans le salaire moyen ce que l’on gagne en intérêt. Comme les salaires sont en Corse comme ailleurs contraints, on voit que les marges sont faibles pour faire baisser le stress. Donc déflation ou pas, il n’y a pas de marges de manœuvre supplémentaire pour faire amoindrir le stress via les intérêts ou les salaires.

Du côté des prix de l’immobilier en Corse les hausses semblent capables de durer quelques temps au vu de la dynamique du crédit immobilier et de la pression démographique.

En perspectives, il ne semble pas possible d’envisager autre chose qu’une reprise de la montée du stress immobilier en Corse.